ETAŽNO VLASNIŠTVO

Etažno vlasništvo je zajednički naziv za vlasništvo posebnog dijela nekretnine i za vlasništvo posebnog dijela zgrade, ovisno o tome da li je u određenom pravnom sustavu uspostavljeno pravno jedinstvo nekretnine, ili nije. Sadašnji pravni sustav karakterizira pravno jedinstvo nekretnine pa govorimo o vlasništvu posebnog dijela nekretnine, što znači da je vlasnik posebnog dijela nekretnine ujedno i suvlasnik cijele nekretnine. Vlasništvo posebnog dijela nekretnine je u Republici Hrvatskoj uređeno Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (ZV) u glavi 4. trećeg dijela ZV-a, od članka 66. do članka 99. Do stupanja na snagu ZV-a, tj. do 01. 01. 1997., etažno je vlasništvo bilo uređeno Zakonom o vlasništvu na dijelovima zgrada. U takvom pravnom sustavu zemljište i zgrada su bili pravno odvojeni, pa se govorilo o vlasništvu posebnog dijela zgrade.

Etažno vlasništvo je vlasništvo posebnog dijela suvlasničke nekretnine koja se sastoji od zemljišta sa zgradom ili od prava građenja sa zgradom. Objekt etažnog vlasništva može biti samo onaj posebni dio suvlasničke nekretnine koji čini samostalnu uporabnu cjelinu prikladnu za samostalno izvršavanje suvlasnikovih ovlaštenja.

Prema zakonu o vlasništvu, takvi posebni dijelovi suvlasničke nekretnine su:

- stan (stan je skup prostorija namijenjenih za stanovanje s prijeko potrebnim sporednim prostorijama koje čine jednu zatvorenu građevinsku cjelinu i imaju poseban ulaz)
- samostalne prostorije (to su samostalne poslovne prostorije, samostalne garaže, i jasno omeđena mjesta u zgradi namijenjena ostavljanju motornih vozila
- sporedni dijelovi nekretnine (kao što su otvoreni balkoni, terase, podrumske i tavanske prostorije, kućni vrtovi i mjesta za ostavljanje do najviše 2 motorna vozila po pojedinome stanu ili drugoj samostalnoj prostoriji

Pojam etažnog vlasništva egzistira već četrdeset godina. Etažnim vlasništvom smatra se vlasništvo nad stanom ili drugim samostalnim prostorom (poslovni prostor, garaža, zemljište itd.) kao posebnom dijelu nekretnine.

Etažno je vlasništvo definirano kao vlasništvo određenoga posebnog dijela zgrade, dijela koji je samostalna uporabna cjelina. Taj posebni dio može, ali ne mora, biti stan. U etažno su vlasništvo uključene i druge sporedne zajedničke prostorije, ali samo tako da u odgovarajućem suvlasničkom odnosu pripadaju samostalnim uporabnim cjelinama. Radi se o posebnom dijelu zgrade koji ima određenu samostalnost i ta je samostalnost prikazana kao posebno pravo. Usto vlasniku posebnog dijela zgrade pripada odgovarajući suvlasnički dio zajedničkih dijelova zgrade i zemljišta.

Nije sporno na što se odnosi etažno vlasništvo. Međutim ima dvojbi oko toga je li pojam etažnog vlasništva najsretnije izabran. Podrijetlo riječi "etage" je francusko, a doslovno znači kat. U nas se taj pojam, posebno u graditeljskoj praksi, rabi za jedan dio zgrade, neovisno o tome nalazi li se u podrumu, prizemlju ili na katovima. Time se izbjegava posebno navođenje podruma (osobito kada ih ima više), prizemlja i katova. No takvo tumačenje pojma etage nema uporišta u francuskom jeziku, jer npr. habitation a un etage znači jednokatnica, a ne prizemnica kako bi se moglo očekivati sa značenjem u nas primjenjivanog pojma.

Etažno bi se vlasništvo dakle ponajprije odnosilo na vlasništvo jednog kata ili visinskog dijela zgrade, a potječe iz vremena kada su zgrade s više katova bile prava rijetkost. No sada je, iako uvriježen, taj pojam pomalo neprikladan.

Jedan stan ili poslovna prostorija mogu zauzimati cijeli kat (prizemlje, podrum), ali je mnogo češći slučaj da na jednom katu, odnosno etaži ima mnogo stanova i drugih samostalnih cjelina. No postoje stanovi i poslovni prostori koji se protežu preko dijela ili cjeline više katova. Sukladno tome ne bi bilo neobično da postoji dvoetažno odnosno troetažno vlasništvo, a to u smislu Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima djeluje pojmovno nedorečeno.

Bilo je prijedloga da se umjesto etažnog upotrijebi pojam "stambeno vlasništvo", za što ima primjera u nekim stranim zakonodavstvima. No to bi isključivalo već spominjane poslovne prostore, garaže i sl. Predlagao se i pojam "vlasništvo fizičkih dijelova zgrade", ali ni to se nije pokazalo dobrim budući da se svaki dio zgrade ne može obuhvatiti tim pojmom. Predlagali su se i pojmovi poput "realnog suvlasništva", "horizontalnog suvlasništva" i sl. No hrvatski se zakonodavac opredijelio za etažno vlasništvo zbog jednostavnosti, dugotrajne uporabe i široke primjene u teoriji i praksi, uključujući u to i domaće i strane zakone.

Prema jednoj raširenoj definiciji, etažno je vlasništvo vlasništvo posebnog dijela nekretnine koja se sastoji od zemljišta sa zgradom ili od prava građenja sa zgradom. Bit je u pravu vlasništva specifičnog objekta koji je samostalan dio nekretnine što ju čini zemljište i zgrada ili zemljište s pravom građenja. Uz to valja istaknuti i nešto što je sadržajno bitni dio sadašnjeg poimanja etažnog vlasništva. Ono je neodvojivo povezano sa suvlasničkim dijelom nekretnine, što ujedno znači i jasnu vremensku odrednicu: najprije nastaje suvlasništvo, a potom etažno vlasništvo. Moguće je zamisliti i istodobnost, ali nikako obratni redoslijed. A upravo je to bio slućaj s etažnim vlasništvom koje je postojalo do osamostaljivanja Hrvatske.

Postojalo je etažno vlasništvo (kada je postojao stvarni vlasnik, za razliku od stanarskog prava u kojem je postojao korisnik), gdje je najprije postojalo vlasništvo stana, a iz tog su vlasništva izvedena sva ostala prava pa i pravo na zemljište. čini se da je upravo činjenica da postoji nekadašnje i sadašnje "etažno vlasništvo" uzrok nedoumicama. Valja dodati da raščišćavanju određene zbrke u pojmovima nikako ne pridonosi to što poneki stručnjaci koji provode etažiranje odnosno izrađuju etažne elaborate, kolokvijalno i radi brzine umjesto pojma "etažnog vlasništva" ili "etažne cjeline" rabe pojam "etaža".

Pravno gledano, etažno vlasništvo uređuje zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96). Da bi se steklo vlasništvo posebnih dijelova nekretnine (etažno vlasništvo) treba izraditi elaborat etažiranja.

Vlasništvo na određenom posebnom dijelu nekretnine (etažno vlasništvo) ostvaruje se upisom u zemljišnu knjigu. Da bi se vlasništvo na tim dijelovima moglo upisati, oni moraju činiti samostalne uporabne cjeline. To dakle, nisu jedine već samo samostalne cjeline prikladne za ostvarivanje suvlasničkog prava. Etažno vlasništvo se može protezati i na balkone, terase, podrume i tavanske prostore, pod uvjetom da služe isključivo jednom posebnom dijelu i ako su jasno razgraničene od ostalih dijelova nekretnine.

Predmetom etažnog vlasništva ne mogu biti zajednički dijelovi nekretnine, kao što su npr. zemljište na kojem je zgrada izgrađena, temelji, glavni zidovi, stubišta, hodnici, krov i zajedničke prostorije. Etažno vlasništvo se ostvaruje upisom u zemljišnu knjigu pod pretpostavkom da je zgrada izgrađena i da zajedno sa zemljištem čini pravno ali i fizičko jedinstvo.

Pravo vlasništva posebnog dijela nekretnine ima tri osnovne sastavnice:

- zemljište,
- zajedničke dijelove zgrade,
- posebne dijelove zgrade.

Ovdje svakako valja istaknuti da se vlasnička prava na posebnom dijelu nekretnine šire od zemljišta preko zgrade na posebne dijelove zgrade.

<< povratak