ŠTO JE NEKRETNINA
U smislu Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, nepokretne stvari (res immobiles) ili nekretnine su one stvari koje ne mogu mijenjati položaj u prostoru, a da im se kod toga ne uništi bit ili ne promijeni dosadašnja struktura.
Nekretnine možemo razlikovati prema više kriterija, a najbitniji su kriterij prirodne kakvoće i kriterij pertinencije.
Prema kriteriju prirodne kakvoće nekretnine su:
- zemljišta odnosno čestice zemljine površine i sve što je s njom razmjerno trajno spojeno, na površini ili ispod nje
- zgrade i druge građevine izgrađene na površini zemlje, iznad ili ispod nje, a namijenjene da tamo trajno ostanu. Osim stambenih i poslovnih zgrada i raznih drugih građevina tu spadaju bunari, podrumi, bazeni itd.
- sve što je u nekretninu ugrađeno, njoj dograđeno, na njoj nadograđeno ili na neki drugi način s njom trajno spojeno, sve dok se od nje ne odvoji
Prema kriteriju pertinencije (pertinencija je pripadak neke drugi stvari) nekretnine su: ako je pertinencija pokretna stvar ona se po namjeni smatra nekretninom ako služi gospodarskim svrhama nekretnine. U ovom slučaju, nekretninom bi se smatrali strojevi, stoka, sjeme, gnojivo, gorivo i sl.
U smislu Zakona o porezu na promet nekretnine su zemljišta i građevine. Zemljištima se smatraju poljoprivredna, građevinska i druga zemljišta. Građevinama se smatraju stambene, poslovne i sve druge zgrade, te njihovi dijelovi.
Općenito nekretnina je čestica zemljišne površine, zajedno sa svime što je sa zemljištem trajno spojeno na površini ili ispod nje, ako zakonom nije drukčije određeno. Prema načelu jedinstva nekretnine, zgrade, stanovi, poslovne prostorije i dr., sve raslinje, kao i sve ono što je sa zemljištem trajno spojeno predstavljaju sastavne dijelove zemljišta (nekretnine).
Dio nekretnine je i sve ono što je na površini zemlje, iznad ili ispod nje izgrađeno s namjenom da tamo trajno ostane, kao i sve ono što je u nekretninu ugradeno, na njoj dograđeno i/ili na njoj nadograđeno ili na bilo koji drugi način s njom trajno spojeno, sve dok se od nje ne odvoji te se tako zgrada smatra dijelom zemljišta i ne predstavlja posebnu nekretninu odvojenu od zemljišta. Stanovi, poslovne prostorije ili druge samostalne prostorije zgrade ne smatraju se zasebnom nekretninom već dijelom zemljišta na kojem je izgrađena zgrada i zajedno sa zemljištem čine nekretninu. Također, podzemna garaža ili neki drugi objekt izgraden ispod površine zemlje ne smatra se posebnom nekretninom već dijelom zemljišta ispod čije je površine izgrađen. I ono što je ugrađeno u neku zgradu (npr. Komunalna infrastruktura, instalacije, strojevi, uredaji i sl.) tretira se dijelom cijele nekretnine dok se od nje ne odvoji. Sve što je nadograđeno na nekoj zgradi (npr. kat zgrade, terase, balkoni i sl.) ne smatra se posebnom nekretninom već dijelom nekretnine na kojoj je nadograđeno. Isto pravilo vrijedi i za sve ono što je dograđeno nekoj zgradi jer zgrade i druge građevine pravno nisu dijelovi zemljišta samo kada je to izričito određeno zakonom.
Ovdje valja ukazati da sva prava koja postoje na zemljištu, postoje na svemu što je sa zemljištem razmjerno trajno povezano, pa se tako založno pravo na zemljištu neminovno odnosi i na zgradu izgrađenu na tom zemljištu, jer je vlasnik zemljišta vlasnik i zgrade izgrađene na tom zemljištu. Predmet pravnog prometa može biti samo zemljište ili neki njegov idealni dio zajedno sa svim onim što je s njim razmjerno trajno povezano, a u skladu s načelom superficies solo cedit, te se sa zemljištem i onim što je s njim trajno povezano može raspolagati, prodavati, zalagati, osnivati druge terete samo kao s cjelinom. Stoga, slijedom izloženog, zgrade, posebni dijelovi zgrada (stanovi, poslovni prostori i sl.), nadogradnje, dogradnje i sl. ne mogu odvojeno od zemljišta biti u pravnom prometu te oni odvojeno od zemljišta ne mogu biti samostalni predmet pravnog odnosa. Tako se ne može prodati samo zemljište, bez zgrade izgrađene na tom zemljištu, a niti obrnuto. Vlasništvo posebnog dijela nekretnine može postojati samo na onim dijelovima nekretnine koji se smatraju posebnim dijelom nekretnine, odnosno koji predstavljaju samostalnu uporabnu cjelinu, kao npr. stanovi, poslovne prostorije, radionice, ordinacije, kancelarije, ateljei, skladišta ako čine zatvorenu cjelinu, samostalne garaže, jasno omeđena mjesta u zgradi namijenjena ostavljanju motornih vozila i sl. Vlasništvo posebnog dijela može se protezati na sporedni dio ako se radi o dijelu nekretnine koji može služiti isključivoj uporabi samo u korist određenoga suvlasničkog dijela, tj. da je taj sporedni dio jasno razgraničen od ostalih dijelova nekretnine i dostupan s međe nekretnine ili iz njezinih zajedničkih dijelova, odnosno iz stana ili samostalne prostorije čiji je sporedni dio.
U tom se slučaju na te sporedne dijelove primjenjuju pravila koja vrijede za pripatke stvari. Tako se, primjerice, pri prijenosu vlasništva posebnog dijela nekretnine na stjecatelja zajedno s tim prenosi i sporedni dio nekretnine na koji se proteže vlasništvo posebnog dijela.
<< povratak