USPOSTAVA ETAŽNOG VLASNIŠTVA

Zakonom o državnoj izmeri i katastru nekretnina (NN 128/99) obuhvaćena je i izmjera dijelova zgrada u cilju stvaranja katastarske podloge za upis etažnog vlasništva u zemljišne knjige.

Uspostavu etažnog vlasništva mogu zahtijevati:

1. svi suvlasnici nekretnine temeljem njihove suglasne odluke
2. suvlasnik nekretnine koji ima barem odgovarajući suvlasnički dio,
3. zajednički vlasnici koji imaju u svojem zajedničkom vlasništvu barem odgovarajući suvlasnički dio,
4. više suvlasnika te nekretnine na temelju suglasnog zahtjeva, ako njihovi suvlasnički dijelovi ukupno iznose barem koliko je odgovarajući suvlasnički dio,
5. vlasnik zemljišta ili nositelj prava građenja kada dijele nekretninu na suvlasničke dijelove koji su odgovarajući dijelovi za uspostavu vlasništva posebnih dijelova.

Prema tome, zahtjevu pod 1. za upis etažnog vlasništva u zemljišnu knjigu potrebno je uz elaborat priložiti Međuvlasnički ugovor sa ovjerenim potpisima kod javnoh bilježnika od svih suvlasnika nekretnine, pod 2., 3., 4. pravomoćnu odluku suda o korisnim vrijednostima te pod 5. očitovanje (isto ovjereno kod javnog bolježnika) u kojoj vlasnik izjavljuje da svoje vlasništvo dijeli na suvlasničke dijelove i s njima povezuje vlasništvo pojedinih posebnih dijelova nekretnine.

Elaboratom etažiranja odnosno Izradom plana posebnih djelova zgrade, utvrđuju se posebni i zajednički dijelovi pojedine nekretnine kao i njihova veličina te se označavaju vlasnici pojedinih dijelova.

Elaborat etažiranja potpisan od svih suvlasnika, koji su svoje potpise ovjerili kod javnog bilježnika mora nakon izrade potvrditi nadležno tijelo, a potvrdu će dati tek ako je objekt izgrađen u skladu sa građevnom dozvolom i ako ima samostalne uporabne cijeline. Potvrda nadležnog tijela, Elaborat etažiranja i Međuvlasnički ugovor ili u drugom slučaju Očitovanje volje vlasnika (ovjereno kod javnog bilježnika) predaje se u zemljišnu knjigu zajedno sa orginalom ili ovjerenom kopijom pravomočne Građevinske dozvole i pravomočne Uporabne dozvole sa zapisnikom sa tehničkog pregleda, a po potrebi i Lokacijska dozvola za posebne slučajeve.

Etažno vlasništvo može se uspostaviti na osnovu:

- zahtjeva suvlasnika s odgovarajućim suvlasničkim dijelom
- suglasne odluke svih suvlasnika nekretnine
- očitovanja volje vlasnika nekretnine

a) Za uspostavu etažnog vlasništva na osnovu zahtjeva suvlasnika s odgovarajućim suvlasničkim dijelom potrebno je imati:

- pisani zahtjev suvlasnika nekretnine koji ima barem odgovarajući suvlasnički dio. Zahtjev su ovlašteni također podnijeti zajednički vlasnici koji imaju u svom zajedničkom vlasništvu barem odgovarajući suvlasnički dio nekretnine, kao i više suvlasnika čiji suvlasnički dijelovi ukupno dosižu veličinu odgovarajužeg suvlasničkog dijela. Suvlasnički dio nekretnine je odgovarajući dio ako je toliko velik da odgovara odnosu korisne vrijednosti posebnog dijela nekretnine prema korisnoj vrijednosti svih stanova i ostalih prostorija cijele nekretnine
- pisanu suglasnost svih suvlasnika nekretnine da se uspostavi etažno vlasništvo. Prema ZV niti jedan suvlasnik nekretnine ne može uskratiti svoj pristanak na uspostavu etažnog vlasništva drugom suvlasniku koji ima odgovarajući suvlasnički dio, osim ako bi se tom uspostavom ukinula ili ograničila njegova prava iz ranije uspostavljenog etažnog vlasništva
- potvrdu upravne vlasti da je posebni dio nekretnine (stan ili druga prostorija) na kojem se zahtijeva uspostava etažnog vlasništva samostalna uporabna cjelina
- pravomoćnu odluka suda o utvrđivanju korisnih vrijednosti

b) Za uspostavu etažnog vlasništva na osnovu suglasne odluke svih suvlasnika nekretnine moći će se uspostaviti etažno vlasništvo makar suvlasnički dio i nije toliko velik koliko se inače zahtijeva za odgovarajući dio. Za to je potrebna suglasna odluka svih suvlasnika nekretnine da će svoja suvlasnička prava ograničiti tako da će s određenim suvlasničkim dijelom povezati vlasništvo određenog posebnog dijela nekretnine i o tome sastaviti ispravu.

Pored zahtjeva suvlasnika potrebna je i isprava o suglasnosti svih suvlasnika nekretnine i potvrda upravne vlasti da je stan ili druga prostorija samostalna uporabna cjelina. Nije potrebna odluka suda o utvrđivanju korisnih vrijednosti jer tu odluku zamjenjuje spomenuta isprava.

Za upis u zemljišnu knjigu potrebno je nakon izrade elaborata i pribavljene potvrde imati i međuvlasnički ugovor (primjer međuvlasničkog ugovora obiteljske vikend kuće za koju je izrađen elaborat dat je u prilogu br. 4 ovog rada)

c) Uspostava etažnog vlasništva na osnovi očitovanja volje vlasnika nekretnine

Etažno se vlasništvo može uspostaviti i tako da vlasnik zemljišta na kojem je zgrada podignuta, svojim očitovanjem zemljišno knjižnom odjelu općinskog suda podijeli svoje pravo vlasništva na suvlasničke dijelove i pritom sa svakim od tih dijelova uspostavi pravo vlasništva na određenom stanu ili drugom posebnom dijelu u zgradi. Dioba prava vlasništva na suvlasničke dijelove mora biti upisana u zemljišnu knjigu.

Za uspostavu etažnog vlasništva po ovoj osnovi potrebno je pored potvrde upravne vlasti da je objekt etažnog vlasništva samostalna uporabna cjelina i očitovanje volje vlasnika nekretnine u pisanom obliku. Odluka suda o utvrđivanju korisnih vrijednosti nije potrebna, jer ju zamjenjuje očitovanje vlasnika zemljišta.

Prema Zakonu, etažiranje je vlasnikova obveza (kod već izgrađenih objekata), a kod novoizgrađenih objekata investitor je dužan napraviti upis objekta u katastar i zemljišne knjige te izraditi elaborat etažiranja po projektu izvedenog stanja sa očitovanjem.

Što se tiče načina ili modusa uspostave etažnog vlasništva, to je upis etažnog vlasništva u zemljišnu knjigu. Upisuje se na vlasničkom listu suvlasnika u čiju je korist osnovano, a u posjedovnom listu se stavlja natpis etažno vlasništvo.

Uspostava etažnog vlasništva u potpunosti je valjana tek kada se obavi upis u zemljišnu knjigu. Etažno vlasništvo upisuje se u vlastovnici na suvlasničkom dijelu onoga suvlasnika za kojega je osnovano vlasništvo toga posebnoga dijela, uz navođenje na koji se određeni posebni dio nekretnine i sporedne dijelove odnosi. Na zemljišno knjižnom će se ulošku staviti naznaka - Etažno vlasništvo. Za suvlasnički dio koji je povezan s vlasništvom posebnoga dijela nekretnine otvorit će se poduložak.

Dogradnjom, nadogradnjom ili preuređenjem (adaptacijom) zgrada, odnosno prostorija u suvlasničkim (zajedničkim ili tuđim) zgradama ne može se steći vlasništvo. Jednako tako ne može se steći vlasništvo ni prigradnjom, ugradnjom ili ulaganjem u suvlasničku (zajedničku ili tuđu) zgradu. Da li onaj koji je obavio dogradnju, nadogradnju, preuređenje ili ulaganje u suvlasničku (zajedničku ili tuđu) zgradu ima pravo na naknadu određuju pravila obveznog prava. Vlasništvo bi se eventualno moglo steći samo ako je vlasnik (suvlasnik) dograđene, nadograđene ili prigrađene nekretnine tako odredio.

U praksi bi se suvlasnici (etažni vlasnici) mogli sporazumjeti o nadogradnji pri čemu može doći do promjene korisnih vrijednosti odnosno veličine suvlasničkih dijelova. Ako je do stupanja na snagu Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima provedena prenamjena, nadogradnja, pregradnja ili dogradnja, nadležni će sud na zahtjev zainteresirane osobe odrediti upis u zemljišnoj knjizi toga vlasništva uspostavljenog na odgovarajućem suvlasničkom dijelu cijele nekretnine, a na temelju ovršne sudske odluke kojom je utvrđeno stjecanje vlasništva posebnog dijela nekretnine te takve odluke kojom je utvrđena veličina odgovarajućeg suvlasničkog dijela, odnosno na temelju isprave svih suvlasnika cijele nekretnine kojom oni priznaju stjecanje vlasništva posebnog dijela nekretnine i sporazumno određuju veličinu odgovarajućeg suvlasničkog dijela na kojem se to vlasništvo osniva.

Kada zgrada ima više ulaza, a nalazi se na jednoj zemljišnoj čestici, treba etažirati cijelu zgradu sa svim ulazima, a ne samo jedan ulaz. Ako na jednoj čestici ima više zgrada treba etažirati sve zgrade.

Vlasnici otkupljenih stanova mogu dobiti vlasnički list i ako zgrada nije etažirana, ali iz knjige položenih ugovora bit ce upisani u zemljišnu knjigu tek kada se provede etažiranje.

Knjiga položenih ugovora je knjiga za evidentiranje vanknjižnog vlasništva, koja je nastala kao nužno zlo u doba otkupa stanova, jer pretežni dio novijih zgrada nije upisan u zemljišne knjige, a često niti u katastar. Knjiga položenih ugovora služi za evidentiranje dokumenata o stjecanju vlasništva (ugovori o kupoprodaji, rješenja o nasljedstvu itd.) za one nekretnine koje nisu upisane u zemljišnu knjigu. To nije konačno, već privremeno rješenje upisa vlasništva. Nakon upisa nekretnine u zemljišnu knjigu, koju (nekretninu) prije toga treba etažirati, knjiga položenih ugovora će biti ukinuta. U knjizi položenih ugovora nisu utvrđeni proporcionalni dijelovi cijele nekretnine (zemljišta i zgrade), nad kojima je suvlasnik svaki vlasnik posebnog dijela (stana, poslovnog prostora ili garaže, itd.). Vlasnik pojedine etažne jedinice u knjizi položenih ugovora nije evidentiran kao suvlasnik zgrade i zemljišta.


<< povratak